Le juste prix de votre bien immobilier

Le juste prix de votre bien immobilier

Vous savez à quel prix vous aviez acheté votre villa, seulement voilà... c’était en 2003, et vous avez entre-temps fait réaliser une cuisine intégrée, sans parler de la piscine, installée l’année dernière...


Autant se rendre à l’évidence, l’évaluation d’un bien immobilier, surtout s’il s’agit du votre n’est pas chose facile ;

Le meilleur conseil à vous donner est de vous faire aider par un professionnel ;
En attendant, voici quelques recettes simples, qui sont à la base des techniques d’évaluation des experts et des agents immobiliers, et qui pourront vous aider dans l’évaluation personnelle de votre logement quelque soit le secteur.

A - Les critères d’évaluation
Dans un souci de simplification, nous avons retenu cinq catégories de critères d’évaluation

1 - L’environnement
On dit souvent en plaisantant que les critères de valeur d’un bien immobilier sont, dans l’ordre : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement...
Plus sérieusement, la cote d’un quartier, la situation géographique, la proximité des commerces, des écoles, des transports, et des équipements collectifs influencent énormément la valeur vénale de votre appartement ou de votre maison.
Que va réserver l’ »Etat des Risques Technologiques et Naturels » désormais obligatoire dans tout dossier de vente ?

2 - La qualité intrinsèqueLe standing général, les matériaux de construction et les prestations, le nombre de pièces, l’entretien, l’exposition, la présence d’une piscine et l’agrément d’une terrasse sont autant d’éléments prépondérants.

3 - La législation
Le bien immobilier est il libre ou occupé ?
Est-il soumis ou non à la Loi de 48 ?
Quelles sont les servitudes passives ou actives ?
Quelle est l’influence sur le prix d’un bien en S.C.I. plutôt qu’en copropriété ?
Que vont réserver les résultats des diagnostics obligatoires

4 - Les coûts connexes.
La fiscalité locale varie énormément d’une commune à l’autre ;
Son influence sur la taxe foncière sera importante.
Les taux des crédits accordés à l’instant, l’inflation et l’importance de la demande solvable peuvent également faire évoluer un prix de vente.

5 – L’Analyse du Marché

Deux indices permettent d’analyser un « marché immobilier » sur le secteur géographique donné ;

L’indice de capacité financière des ménages (ou le taux d’effort pour l’accession à la propriété), et

L’indice de fluidité du marché local (qui analyse le ratio entre les biens mis en vente et les biens vendus)

Ces indices tiennent compte de différentes variables (notamment les revenus, les prix de transaction...) permettant de mesurer sur le secteur concerné, le taux d'effort des ménages pour acquérir un logement.

Plus ces indices sont élevés, plus les ménages occupant le secteur auront la faculté d'acquérir un logement.
Au contraire, des indices faibles vont mesurer des difficultés importantes pour accéder à la propriété

B - Les méthodes d’évaluation
Il existe trois méthodes principales d’évaluation, dont la combinaison est utilisée par les experts et les agences immobilières sérieuses

1 - L’étude comparative
C’est indéniablement la méthode la plus simple et la plus fiable.
Il s’agit d’établir une comparaison entre d’une part votre bien et d’autre part :

a - Les biens similaires vendus récemment dans votre quartier

b - Les biens similaires actuellement en vente dans votre quartier

c - Les biens similaires qui n’ont pas été vendus dans votre quartier

(Il est évident qu’il s’agit de comparer ce qui est comparable, en tenant compte des avantages et inconvénients de chaque logement ;
Il vous faudra également connaître parfaitement les valeurs de références, ce qui n’est pas chose aisée, tant seront souvent discrets vos voisins sur le réel prix de vente de leur bien.)

Vous obtiendrez ainsi une « fourchette » de trois valeurs dont le classement s’établit comme suit :

a - Une valeur proche du prix définitif que vous obtiendrez

b - La valeur de la concurrence directe de votre bien (les logements que les acheteurs compareront avec le votre)

c - Un montant auquel il ne faut surtout pas présenter votre bien au risque de bien des désillusions


C’est à vous, et à vous seulement, que reviendra le choix de déterminer dans laquelle des catégories ci dessus vous souhaiterez que votre logement se situe, en fonction du délai que vous vous êtes fixé pour vendre...et des conséquences éventuelles d'une vente qui tarde à se concrétiser.


2 - La valeur locative

Exclusivement utilisée par les investisseurs institutionnels ou privés, cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale du bien en fonction du revenu qu’il procure à son propriétaire.
La difficulté consiste à choisir le juste taux de rapport locatif, et à intégrer la plus-value éventuelle de la pierre.



3 – L’Analyse de Pertinence
Utilisée à partir des bases de données des notaires et/ou des réseaux d’agences immobilières, cette méthode consiste à majorer ou minorer en fonctions de critères objectifs, une valeur de base dans un secteur et plus précisément à une adresse donnés.
Doivent également être prises en compte, les spéculations et récessions conjoncturelles.

4 – La connaissance du Marché local

Pour cette méthode, seuls les intervenants réguliers sur un secteur sont en mesure d’évaluer le prix qu’un acquéreur renseigné est en mesure de proposer pour tel ou tel bien immobilier ;

Seule une pratique du terrain et la réalisation de bon nombre de transactions vous garantirons une évaluation cohérente.

L’évaluation d’un bien immobilier, quelqu’en soient les méthodes, n’est de toute évidence absolument pas une science exacte ;

Le véritable prix de votre bien immobilier est en tout état de cause, et de façon précise, le prix qu’un acquéreur renseigné acceptera de payer pour l’acquérir...


Mon conseil :

Prenez impérativement le temps de consulter et de recevoir un ou plusieurs agents immobiliers, sélectionnés parmi les plus dynamiques, les plus sérieux, et les plus reconnus localement pour les résultats obtenus.
Demandez à chaque agence quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées, et méfiez vous des estimations rapides dont le but n’est souvent que de vous faire plaisir...